Qué da mayor rentabilidad en Málaga: ¿alquiler turístico o de larga temporada?
VIVE. TRABAJA. DIFRUTA.
¡Da el salto al alquiler! Tener una vivienda en propiedad puede abrir una brecha en tu economía o por el contrario, ser tu salvavidas. Y todo depende de qué uso le des a esa vivienda. Un activo de tanto valor en Málaga puede generarte mucha rentabilidad como alquiler turístico o tradicional. ¿Quieres saber cuál es la mejor alternativa?
El IBI, la comunidad o el seguro de casa son algunos de los gastos a los que te enfrentas cada año como propietario. Y da igual si tu vivienda te está generando beneficios o no, o si resides o no en ella.
Por no hablar de la temida hipoteca que, si aún la tienes que pagar, se lleva un pellizco de tus ingresos mensuales.
No queremos alarmarte. Si estás leyendo este artículo es porque quieres tomar cartas en el asunto y alquilar tu vivienda, o te planteas un modelo de alquiler más rentable o más seguro al que tienes ahora. ¡Buena decisión!
Antes de ponernos a analizar los pros y contras del alquiler turístico y el alquiler tradicional, te ponemos en situación: así está el mercado turístico en 2022 en Málaga.
Partiendo de la base de que en el mercado actual de Málaga ambas opciones son válidas, ¿Cuál es la mejor alternativa para alquilar?
1. ¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda de alquiler?
Antes de tomar una decisión que te puede comprometer durante unos años, queremos explicarte la diferencia entre dos términos: rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta.
- La rentabilidad bruta es la que tiene en cuenta la renta que vas a obtener del alquiler y el coste de la inversión previa antes de alquilar.
- La rentabilidad neta recoge los beneficios reales, es decir, que a esa cantidad se le van a restar los gastos fijos (anuales o mensuales) a los que vas a tener que enfrentarte.
1.1 ¿ Cuáles son los gastos que pagas al alquilar una vivienda?
Ambos modelos de alquiler incurren en los siguientes gastos:
- Gastos de comunidad que deberás abonar cada mes, además de las derramas.
- Seguros de alquiler, cuyo importe puede variar según la cuantía y garantías de este seguro. Encontramos principalmente seguros de impago, de contingencia y de contenido.
- IBI, que es ese impuesto a pagar anual o trimestralmente.
- Gastos derivados del mantenimiento, pues la vivienda se va deteriorando con el paso de los meses y años.
- Hipoteca si todavía estás pagando las cuotas a tu banco.
En el modelo de alquiler turístico, te enfrentarás además a otra serie de gastos adicionales:
- Los suministros (luz, agua, Internet, gas), pues estarán a tu nombre al enfrentarte a estancias más cortas y breves.
- Gastos de limpieza, aunque suelen abonarse por el huésped de manera independiente. No obstante, en muchas ocasiones, el importe queda recogido en la tarifa por noche de la habitación o piso.
- Pago a plataformas de reserva de viviendas y/o aplicaciones que faciliten el check in y gestión de la reserva como AIRBNB o Booking.
- Comisión a agencia gestora del alquiler vacacional, como Nordik Company, en caso de querer externalizar todos los servicios de comercialización, gestión y reservas de la vivienda para despreocuparte de los huéspedes y además sacarle más rentabilidad a tu propiedad. El coste suele rondar un 20%-25% de los beneficios de las reservas.
1.2 ¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
La fórmula que debes tener anotada es la siguiente:
(Ingresos anuales – gastos) / inversión x 100
Por ejemplo, imagina que tienes alquilada tu vivienda como alquiler tradicional o de larga temporada por 600€/mes. Obtendrías un beneficio bruto de 7.200€, pero a ese importe debes restarle los gastos anuales (700€ de comunidad, 520 de IBI y 480 de seguro), lo que te daría un beneficio de 6200€. La vivienda, además, costó 150.000€ en su momento, por lo que la rentabilidad sería de un 4.12%.
2. ¿Cómo saber si es más rentable el alquiler turístico o el tradicional?
Como ya habrás podido intuir, no existe una alternativa perfecta. Todo depende.
¿De qué depende apostar por un modelo u otro? De diferentes factores que van a afectar directamente al precio por mes o por día de tu vivienda:
- La zona en la que se encuentra tu vivienda. Tu barrio puede ser tu zona favorita de la ciudad, pero el centro de Málaga y las áreas cercanas a la playa cotizan por lo alto en los portales de alquiler turístico. En cambio, para el alquiler de larga temporada, también se valoran otros aspectos como la tranquilidad y acceso a servicios públicos, por lo que áreas como Parque Litoral o El Limonar son más costosas.
- La temporada en la que alquiles. Este factor toca de lleno al alquiler turístico. En verano, ¡los precios suben como la espuma! Pero, en cambio, ya te puedes imaginar qué pasa un triste lunes de febrero… De igual modo, las noches de los viernes y sábados suelen ser más caras que otros días de la semana.
- El tamaño de tu casa. No solo importa el número de estancias, sino también la ocupación máxima permitida en tu vivienda.
Por lo tanto, la primera pregunta que te tienes que hacer es: ¿es mi zona rentable como alquiler turístico? ¿Tendré una alta ocupación? En caso de duda, consulta a una agencia de alquileres turísticos como Nordik Company qué precios y rentabilidades se extrae de tu zona.
2.1 Así es un ejemplo real de cómo calcular la rentabilidad de tu vivienda
Vamos a retomar el ejemplo explicado en el apartado 1.2, en el que te explicamos cuál iba a ser la rentabilidad aproximada de una vivienda de larga temporada. Esa misma vivienda la vamos a extrapolar al alquiler vacacional.
Para ello, vamos a partir de la base de que hay 5 meses de temporada alta (junio, julio, agosto, septiembre y diciembre) y 7 meses de temporada baja.
Partimos de los siguientes supuestos:
- Durante temporada baja la ocupación será del 50% como máximo. El precio por noche medio por día es de 50€.
- Durante la temporada alta la ocupación será del 80% como máximo. El precio por noche medio por día es de 120€.
Temporada | Ocupación estimada | Tarifa noche aprox. | Gastos fijos | Gastos variables (suministros) | Ingresos brutos estimados | Ingresos sin gastos agencia (20% sobre beneficios) | Beneficios propietario |
Alta – 5 meses | 80% | 120€ | 140€/mes | 180€ | 2880€/mes | 2304€/mes | 1984€/mes |
Baja – 7 meses | 50% | 50€ | 140€/mes | 100€ | 750€/mes | 600€/mes | 360€/mes |
Los beneficios totales por los 12 meses serían 9920€ en temporada alta y 2520€ en temporada baja, lo cual sumaría 12440€ en total.
Estaríamos hablando de que, en este caso, obtendremos 12440€ como alquiler turístico y 6200€ como alquiler tradicional. Si hablamos de rentabilidad total, usando la fórmula anteriormente mostrada, obtendrías un 8,29% de rentabilidad.
Estos cálculos, por supuesto, puedes afinarlos más estimando la ocupación y el precio por noche por mes o por día hasta dar con un cálculo lo más aproximado a la realidad posible.
Lo importante es que tengas en consideración que, en el alquiler turístico, los cálculos de rentabilidad se miden de manera anual para contemplar las fechas fuertes y los meses más flojos.
Así que, como ocurre en muchas decisiones en la vida, las matemáticas y la estadística son claves para resolver una duda.
El factor de riesgo también está en tus manos. ¿Quieres ingresos estables pero menor rentabilidad o apostar por mayores tasas de rentabilidad pero cierto grado de incertidumbre?
Para afinar con los cálculos, te dejamos disponible nuestro email de contacto toktok@nordikrooms.com, donde estaremos de desglosar las expectativas de beneficios esperados.