¿Cómo declarar el alquiler de tu vivienda vacacional en Andalucía? (2021)

VIVE. TRABAJA. DIFRUTA.

¿Tienes una casa vacacional o un co-living? ¿Has alquilado tu vivienda durante un par de meses? ¿Semanas? En todos estos casos, debes ser transparente y declarar ante Hacienda los ingresos netos que has obtenido gracias a esta actividad.

La Agencia Tributaria, de hecho, puede sancionar posteriormente si no declaras tu vivienda de alquiler turístico. ¡Ten mucho cuidado! Se han intensificado los esfuerzos para detectar toda actividad de alquiler turístico no regulada.

Aprende exactamente qué conceptos e ideas debes tener en cuenta a la hora de declarar el alquiler de tu vivienda vacacional en tu declaración de la renta.

1. ¿Qué días debes declarar si tienes una vivienda en alquiler vacacional?

Como ya habrás visto, al poner tu vivienda en alquiler turístico, habrás tenido momentos de mayor y menor ocupación. ¿No es así?

Es habitual que tu piso haya tenido gran cantidad de huéspedes durante las Navidades o Semana Santa, pero que te haya sido complicado rellenar fechas de temporada baja como febrero. 

¿Debes declarar solo las fechas con ocupación? Se han de declarar en el mismo año fiscal ambos periodos, diferenciándose estos como:

• El período en el que la vivienda ha estado alquilada, donde habrá que reflejar todos los ingresos y se podrán deducir gastos derivados del alquiler.
• El período en el cual la casa ha estado vacía. Se considera una renta atribuida por Hacienda, por el simple motivo de que como propietario dispones de una segunda residencia.

2. ¿Cómo debes declarar tu alquiler turístico?

Antes de meternos en materia, debes tener claro qué tipo de actividad estás haciendo:

• Alquiler con servicios de hospedaje. Este es el caso menos habitual para propietarios pequeños. Se trata de aquellas ocasiones en las que, además de pagar los servicios necesarios para poner en alquiler una vivienda, también ofreces servicios adicionales como un servicio de catering o tienes, por ejemplo, a una persona contratada en recepción. Digamos que tu modelo de negocio y de vivienda sería parecido al de un hotel o apartahotel.

• Alquiler sin servicios de hospedaje. ¡Seguramente tu situación sea esta! Tienes una vivienda en alquiler vacacional y también brindas de manera habitual servicios adicionales como la limpieza a la entrada y salida de la vivienda, la agencia que gestiona las reservas o la gestión completa (como Nordik Company) o pequeños arreglos en la vivienda.

Como el caso más habitual es el segundo, vamos a analizar en profundidad cómo funciona. ¿Listo?

2.1 Alquiler sin servicios de hospedaje: cómo declarar tu actividad.

Como ya hemos indicado anteriormente, este es el modo de declarar tu vivienda si no ofreces ningún servicio de hospedería. No obstante, puedes haber incurrido en el gasto de otros servicios como:

• Una agencia que te gestione la vivienda.
• Un servicio de limpieza a la entrada y salida de los huéspedes.
• IBI.
• Limpieza de zonas comunes.
• Gastos asociados al mantenimiento.

Estos gastos los podrás deducir teniendo en cuenta la proporción de días que tu vivienda ha estado ocupada. Vamos, los días que has tenido huéspedes.

2.1.1 Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)

¡Vaya nombre! Este impuesto se aplica a personas físicas o jurídicas que realicen alguna actividad empresarial en territorio español. ¿Y qué debes pagar? Excepto si facturas más de un millón de euros cada año no debes declarar el IAE, pero sí inscribirte. Para ello, ve al apartado IAE “Alquiler de viviendas” de tu declaración de la renta..

2.1.2 Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

¿Tienes una vivienda que genera rendimiento económico pero que no opera con servicios de hospedaje? Entonces, ¡tienes que pagar este impuesto! Básicamente es una tasa que se aplica sobre los rendimientos que ha generado tu vivienda en el año anterior.

2.1.3 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Debes abonar el impuesto correspondiente por los días en los que la vivienda ha estado ocupada en la declaración de la renta como «rendimientos del capital inmobiliario».

¿Qué debes declarar en este apartado? Los ingresos brutos obtenidos – los gastos deducibles para obtener esos beneficios, lo cual te dará como resultado los beneficios netos que ha obtenido tu vivienda. 

Algunos de los gastos que pueden ser desgravables son:

• IBI.
• Intereses de la hipoteca.
• Los seguros relacionados con la vivienda.
• Gastos de la comunidad.
• Pago a agencias de gestión o portales inmobiliarios.
• Amortización de la vivienda y de elementos dentro de la vivienda.
• Gastos de luz, agua, gas, y mucho más.
• Tasa de basuras.

Recuerda que estos gastos debes aplicarlos en proporción a la cantidad de días en los que tu casa ha estado ocupada, a excepción de los gastos de una agencia que sí son deducibles en su totalidad.

Te estarás preguntando… ¿Y cómo declaro los días en los que mi vivienda ha estado vacía? Esos periodos se clasifican como imputación de renta, y has de pagar entre un 1% y un 2,2% del valor catastral de tu casa.

3. Tipo de declaración realizada.

Otra pregunta a hacerte a la hora de imputar tus ingresos de 2021 es… ¿La vivienda está solo a mi nombre o a nombre de más personas?

Si la casa está a nombre de dos personas, se han de dividir los ingresos y gastos por la mitad e imputarse a dos rentas separadas, excepto si se opta por hacer la Declaración de Renta conjunta.

¿Estás interesado en sacarle más rentabilidad a tu vivienda? Te explicamos aquí cómo es el proceso que seguimos en Nordik Company y cuáles son nuestros estándares de calidad.