Ventajas y requisitos legales para poner tu casa en alquiler vacacional en Andalucía

VIVE. TRABAJA. DIFRUTA.

¿Te han hablado maravillas del alquiler vacacional? ¿O lo contrario? Tomar la decisión correcta a la hora de decidir el futuro de una casa en propiedad genera más de un dolor de cabeza. Dedica un momento a conocer los pros del alquiler turístico, además de la lista de requisitos legales en Andalucía. ¿Encaja con tus necesidades? ¡Vamos a descubrirlo juntos!

Hace un par de años comenzó la “fiebre del alquiler vacacional”. ¿Lo recuerdas?

Todo el mundo, de repente, tenía un primo, un vecino o un amigo que había puesto su vivienda en AIRBNB y se estaba “montando en el euro”. Y tras ese momento de euforia, las aguas se serenaron. 

La idea vuelve a sonar muy atractiva, especialmente si:

• Tienes una vivienda en una zona bien comunicada con las zonas más turísticas de tu ciudad.
• No tienes tu casa comprometida bajo ningún contrato de alquiler de larga temporada.
• Estás dispuesto a hacer una inversión para adaptar tu vivienda a los gustos actuales.
• Deseas generar más ingresos mensuales para ahorrar.
• Dispones de tiempo para gestionar la propiedad (marketing y publicidad, servicio de reservas, limpieza, mantenimiento) o tienes predisposición a externalizar los servicios.

¿Te sientes identificado con alguna de las situaciones anteriores? Si la respuesta es un “sí” rotundo, estás preparado para dar el salto.

Como cualquier inversión de futuro, es mejor darla con todos los datos disponibles sobre la mesa. Por eso, hoy vamos a indicarte cuáles son las principales ventajas del alquiler vacacional. 

1. Cuáles son los principales beneficios del alquiler vacacional en Andalucía.

1.1 Es más rentable que el alquiler de larga temporada.

¡Se estima que el alquiler vacacional es entre un 20%-30% más rentable que el tradicional!

Las cifras nos hablan de que la rentabilidad media al año oscila entre el 7% y 8%, lo cual puede variar entre áreas muy atractivas como una vivienda frente a la Catedral de la ciudad y zonas menos golosas.

¿Cómo se consigue obtener esos ingresos?

• Una vez restados los gastos de gestión, y de mantenimiento.
• Tras eliminar las tarifas que aplican los portales inmobiliarios de alquiler vacacional como AIRBNB y Booking.
• Teniendo en cuenta que parte de los ingresos generados han de ser declarados a Hacienda.
• Con una buena estrategia de precios: modificando los precios por temporadas y por demanda para sacar el máximo beneficio posible y tener la vivienda ocupada el mayor número de días.

Cuanto mejor juegues tus cartas y más muevas tu vivienda, más posibilidades tienes de rentabilizar cada metro cuadrado de superficie.

A diferencia de otros modelos de alquiler, aquí no puedes dormirte en los laureles. Tienes que adaptar tarifas y comprender que hay meses de poco tráfico de turistas en los que deberás concentrarte en sufragar gastos.

Para estos casos, recomendamos tener siempre a un profesional o agencia a tu lado que te guíe con la estrategia de tarifas.

1.2 Mejor mantenimiento de la casa.

¿Suena contradictorio? El primer pensamiento que nos viene a la cabeza al hablar de alquiler vacacional es que tu vivienda va a recibir más huéspedes y se va a desgastar más, pero todo lo contrario.

Al haber rotación de personas, se procura mantener la casa en buenas condiciones. Tienes acceso para reparar averías y te aseguras una limpieza constante.

En el caso de que haya algún incidente, tienes el respaldo del servicio de soporte de los portales inmobiliarios. Y además puedes tomar cartas en el asunto antes.

1.3 Evitas que te ocupen la vivienda de manera ilegal.

¿Has escuchado las noticias sobre los okupas?

Aunque no es habitual que ocupen una vivienda vacía, el riesgo nunca es 0.

No obstante, al tener tu vivienda ocupada y con constante movimiento de huéspedes, es bastante improbable que sea el objetivo de una ocupación ilegal.

¿Podría darse el caso de que un huésped se quedase de manera ilegal en la vivienda? Es poco probable, pero no imposible. Siempre es importante verificar la procedencia de los huéspedes y además, leer los comentarios de otros propietarios en plataformas como AIRBNB.

1.4 Accede a la vivienda cuando lo necesites.

¿Necesitas el piso durante unos días? ¿Quieres dejárselo a tu familia un par de semanas? Tan solo necesitarás bloquear las fechas en el calendario para evitar futuras reservas.

En el caso de alquiler de larga temporada, el uso y disfrute de la casa pasa por un largo periodo de tiempo a manos de una familia. No puedes acceder a tu vivienda sin su permiso y de hecho, sería considerado ilegal.

1.5 No te enfrentarás a problemas de impagos.

Antes de alojar a un huésped, deberán pagar por adelantado o al menos, deberán haber abonado parte de la estancia con un método de pago con fondos.

Así que despreocúpate de los impagos. Tendrás asegurados los importes de las reservas confirmadas.

No obstante, deberás tener en cuenta que se pueden producir cancelaciones. ¿Qué ocurre en ese caso? Dependiendo de lo cerca que esté la fecha de entrada y la de cancelación, se procederá a un reembolso total, parcial o completo. Estas políticas también las puedes establecer previamente para asegurarte algún ingreso en caso de que te cancelen a última hora.

2. Requisitos para alquilar una vivienda vacacional en Andalucía.

2.1 Consideraciones legales a tener en cuenta.

Cuando das de alta tu vivienda como alquiler vacacional, esta se rige bajo la normativa de vivienda con fines turístico. ¿Qué implica eso?

• Que tu vivienda ha de estar situada sobre suelo residencial. ¿Qué ocurre si tienes una vivienda sobre suelo rural? Que deberás alquilarla bajo la modalidad de viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR) y no como vivienda con fines turísticos (VFT).
• Debes ofrecer servicios de alojamiento turístico. O dicho con otras palabras: no es tu vivienda habitual (excepto si alquilas por habitaciones).
• Has de promocionar de manera periódica tu vivienda. Ponerla en publicidad para buscar huéspedes.
• Tu objetivo es sacarle un rendimiento económico a la vivienda.

Otro factor a tener en cuenta es la capacidad máxima de ocupación. ¿De qué depende?

1. Si vas a poner en alquiler tu vivienda al 100%, no podrá ser ocupada por más de 15 personas.
2. Si vas a ofrecer alquiler por habitaciones, la capacidad máxima es de seis personas.

Y, ¡cuidado con el número de huéspedes por estancia! No pueden entrar más de cuatro personas por estancia.

2.2 Requisitos técnicos del alquiler vacacional en Andalucía.

¡Toma papel y nota! Estos son los elementos que debes conseguir para que tu vivienda sea legal:

• • Disponer de licencia de ocupación. Debes solicitar una copia en el departamento de urbanismo de tu ciudad.
  • ¡Ventilación! Todos los dormitorios deben contar con ventilación directa al exterior o a patios, es decir, contar con alguna ventana. Además, procura que estas cuenten con cortinas o persianas, pues se ha de procurar algún modo para oscurecer las estancias.
  • Como es lógico, han de contar con mobiliario y los electrodomésticos necesarios para una estancia cómoda y segura.
  • Botiquín de primeros auxilios completo y en buenas condiciones.
  • Ofrecer información turística de la zona, en papel o enviada de manera telemática (por ejemplo, por WhatsApp o en una página web). De igual modo, debes dar información relacionada con los servicios médicos.
  • Has de hacerte con el libro de Hojas de Quejas y Reclamaciones. No lo olvides: debes señalar con una hoja informativa en casa.

• Un teléfono de contacto para atender incidencias.

• Recopila las hojas de instrucciones de todos los electrodomésticos y aparatos eléctricos indispensables en un rincón.

• ¿Hay alguna norma que ha de tener en cuenta tu próximo huésped? Si tu comunidad ha impuesto normas de convivencia o quieres dejar claro los horarios de descanso o de recogida de basuras, es necesario que recopiles las normas básicas en un documento.

¿La balanza se ha inclinado a favor del alquiler vacacional? 

¿Quieres dejarlas en manos de una agencia? Te recomendamos leer entonces nuestro artículo sobre cómo poner tu casa en alquiler vacacional con Nordik Company en caso de tener una propiedad en Málaga o Andalucía para comprender cuál es nuestro modo de proceder.