Principales diferencias entre alquiler turístico y tradicional en Málaga
VIVE. TRABAJA. DIFRUTA.
Poco se habla de la eterna batalla entre dos realidades opuestas: el alquiler turístico frente al alquiler tradicional. ¿Te estás planteando cuál de los dos modelos se adecúa mejor a tu vida y tu vivienda? Hemos recopilado un listado de las principales diferencias entre ambos modelos de rentabilización de tu casa.
Antes de comenzar a enumerar los principales pros y contras de ambas opciones, queremos darte la enhorabuena: si estás buscando información sobre cómo rentabilizar tu vivienda, es que deseas encontrar el modo de darle mejor salida a ese activo inmobiliario.
¿Existe algún modelo perfecto? No podemos hablar de una “gallina que da huevos de oro” en el mundo del alquiler.
Además de saber cómo funcionan “las reglas de juego” dentro del arrendamiento, has de tener en cuenta el factor más determinante que es, nada más y nada menos, que las características de tu casa.
Para dar respuesta a la pregunta sobre cómo podría responder tu vivienda ante las reglas del juego del mercado, te recomendamos hacer un “estudio de tu vivienda”, como primer paso antes de lanzarla al mercado.
¿Qué otros factores pueden influir en optar por el alquiler turístico o el tradicional en Málaga?
1. Rentabilidad en Málaga del alquiler turístico.
No dejes nada al azar.
En este post, puedes ver con mayor profundidad cuál es la fórmula para averiguar la rentabilidad de tu alquiler turístico o de larga temporada.
La ecuación que siempre debemos barajar es la siguiente:
(Ingresos anuales – gastos) / inversión x 100
Los datos arrojan un escenario muy positivo para el alquiler turístico en Málaga:
- Según Fevitur, la rentabilidad media de un apartamento turístico es de un 15%, pero estos números se deben contrastar con tu zona y realidad.
- Málaga es el 3º destino más visitado por turistas internacionales.
Recuerda que, en el alquiler vacacional, las tasas de ocupación varían enormemente entre la temporada alta y la baja, por lo que puede haber fluctuaciones grandes entre los meses de verano y los de otoño tanto en precio por noche como en cantidad de noches reservadas.
¿Nuestro consejo? Para predecir estos ingresos anuales en el alquiler turístico, lo recomendable es hacer un estudio en profundidad del mercado, comparando tasas de ocupación y precios de pisos similares en ubicación y tamaño al tuyo.
2. Posibilidad de okupación (LAU) vs. imposibilidad de okupación
Según el diario el Economista, la cifra de viviendas okupadas durante 2021 ascendió a 17.274 casos en España.
¿Cuándo se puede producir la okupación?
- Cuando una vivienda se encuentra vacía.
- Mediante el proceso de inquiokupación, es decir, inquilinos que, tras firmar el contrato de larga temporada (LAU), deciden seguir viviendo bajo ese mismo techo pero sin abonar las cuotas de alquiler.
¿Por qué no se procede al desalojo inmediato de inquilinos? Porque la vivienda alquilada bajo la LAU pasa a ser la primera residencia de los inquilinos. Sin un proceso judicial que dicte a favor del dueño de la vivienda, el uso y disfrute de la casa pasa a manos de los inquilinos y por tanto, se consideraría delito que el propietario trate de acceder a la casa.
3. Posibilidad de impagos vs. pagos por adelantado.
Las plataformas como AIRBNB o Booking registran y verifican los métodos de pago de los viajeros que las usan.
El principal riesgo a correr en este tipo de situaciones es la posibilidad de que se produzcan cancelaciones de última hora, por lo que recomendamos estudiar a conciencia las políticas de cancelación (flexible, moderada o estricta).
¿Y qué ocurre en el alquiler de larga temporada? Como su propio nombre indica, es una relación de mucho tiempo y basada en la confianza bajo el amparo de un contrato que regula los pagos, pero no los garantiza al 100%.
4. Largas estancias vs. alquiler flexible desde un día.
¿Eres más de “hasta que el contrato nos separe” o “lo que surja estos días”?
El modelo de larga temporada es un acierto para ti si deseas tener unos ingresos fijos y controlables. Apuestas por tranquilidad durante unos años, y tienes claro que no vas a necesitar la propiedad de aquí a varios años.
5. Precios fijos con subidas por IPC vs. precios marcados por la oferta y demanda
El precio establecido para el alquiler de una vivienda de larga temporada es estático, como si le hiciéramos una foto al mercado inmobiliario en una fecha concreta.
Más adelante, con cada año de transcurso del arrendamiento, podemos actualizar este importe en base a la subida del IPC o los límites legales establecidos por el gobierno.
¿Cómo operamos en Nordik Company con las viviendas en nuestro catálogo? Escuchando al mercado, y actualizando los precios con constancia para encontrar el equilibrio perfecto entre ocupación y rentabilidad por noche.
6. Imposibilidad de entrada vs. acceso menos limitado
Imagina el susto que se pegarían tus inquilinos si aparecieras sin su permiso dentro de su casa. Además del sobresalto, sería ilegal: el derecho de uso y disfrute ha pasado a sus manos desde que se selló el contrato.
Pero, ¿entonces puedes acceder libremente a un piso de alquiler turístico? Como estará reservado por periodos cortos, te recomendamos aprovechar los días sin huéspedes para revisar el estado de la propiedad.
7. Desgaste del inmueble, mantenimiento y limpieza
¡Este punto está relacionado con el anterior! En una vivienda de alquiler vacacional o un coliving, el mantenimiento y limpieza corre a tu cargo. Esta situación te permite tener un mayor control sobre los espacios.
En Nordik Company Trinidad, se realizan limpiezas periódicas de las zonas comunes, con el fin de ofrecer un servicio plus a los huéspedes o colivers. Durante ese proceso de limpieza, también notificamos al equipo técnico de reparaciones cualquier fallo o problema en las instalaciones para que pueda resolverlo en breves.
8. Seguro de hogar e impagos vs. garantías para anfitriones
Es inusual que ocurran incidentes en casa pero has de estar preparado para las buenas y para las malas. ¿No crees?
Te explicamos a continuación qué tipos de garantías puede tener tu vivienda.
Si es una vivienda de alquiler de larga temporada, te recomendamos contratar los siguientes seguros:
- Seguro del continente de la vivienda, es decir, un seguro que cubre cualquier incidente en lo que respecta a paredes, suelos e instalaciones.
- Seguro del contenido de la vivienda, que protege muebles, cuadros, electrodomésticos y otros enseres.
- Seguro de impago, cuya función es acelerar los procesos de desahucio en caso de impago y abonar las rentas impagadas en caso de que tu inquilino sea moroso.
Cuando hablamos del alquiler vacacional, nos encontramos con la obligación y recomendación de contratar otras garantías:
- Seguro de responsabilidad civil (con límite global), que protege los daños personales y materiales de la vivienda hasta un límite marcado.
- Seguro de responsabilidad civil con límite por tipo de siniestro, donde se marcan distintas cantidades en función al tipo de daño material o personal ocasionado dentro de la vivienda.
- Garantías para anfitriones, que es un sistema de protección ofrecido por los portales inmobiliarios de alquiler vacacional para cubrir daños materiales que sobrepasen la cuantía de la fianza.
Si estás pensando en pensando en hacer de tu vivienda un alquiler turístico, te explicamos en este post cómo es el proceso para hacerlo junto a Nordik Company.